سواء كنت بصدد شراء أو بيع عقار، فإن فهم كيفية تسجيل التصرف العقاري و ضريبة التصرفات العقارية بشكل صحيح يمكن أن يكون الخطوة الحاسمة لضمان التزامك بالقوانين واللوائح السارية.
التصرف العقاري:
التصرف القانوني الناقل لملكية العقار أو لحيازته يتضمن أي إجراء يهدف إلى نقل ملكية العقار أو حق استخدامه، والذي يمكن أن يشمل ما يلي:
- البيع: نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري مقابل مبلغ مالي.
- الهبة: نقل ملكية العقار كهدية دون تبادل مالي.
- التنازل: نقل ملكية العقار من شخص إلى آخر بناءً على اتفاق متبادل.
- المقايضة أو المعاوضة: تبادل ملكية العقار بعقار آخر أو مقابل شيء آخر.
- التأجير التمويلي: تأجير العقار مع خيار لشرائه لاحقاً.
- الإجارة المنتهية بالتمليك: عقد إيجار ينتهي بانتقال ملكية العقار إلى المستأجر.
- الإجارة الإسلامية المنتهية بالتملك: نوع من التأجير التمويلي يتوافق مع الشريعة الإسلامية.
- نقل حصص في الشركات العقارية: بيع أو نقل حصص في شركات تمتلك عقارات.
- عقود الانتفاع طويلة الأمد: مثل عقود الإيجار التي تتجاوز مدتها 50 عاماً.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة غير مباشرة تُفرض بنسبة 5% على قيمة العقار الذي يتم بيعه أو نقل ملكيته، وذلك بغض النظر عن حالته أو شكله. تشمل هذه الضريبة كل من الأرض وما يُبنى أو يُشيد عليها. يتم دفع الضريبة قبل أو أثناء إتمام الإجراءات القانونية الخاصة بالعقار مثل الإفراغ العقاري أو توثيق العقود.
تم فرض هذه الضريبة بتاريخ 14/2/1442 هـ الموافق 4 أكتوبر 2020 بهدف دعم المواطنين وتخفيف العبء عنهم، ولرعاية حاجاتهم وظروفهم، وتعزيز رفاهيتهم وتحسين مستوى حياتهم.
وهذه الضريبة تُفرض بنسبة 5% تُحتسب بنسبة 5% من قيمة العقار عند بيعه. وإذا تكرر التصرف على نفس العقار (مثلاً، إذا تم بيع العقار لأكثر من مرة)، فكل عملية بيع منفصلة تخضع للضريبة بنسبة 5% من قيمة كل تصرف على حدة.
ولا يشترط أن يكون التصرف موثقاً قانونياً لفرض الضريبة. الأهم هو أن التصرف قد حدث فعلاً وأدى إلى نقل الحق من شخص إلى آخر.
تاريخ استحقاق ضريبة التصرف العقاري:
تاريخ استحقاق الضريبة لضريبة التصرفات العقارية هو التاريخ الذي يحدث فيه التصرف العقاري، وهو الوقت الذي يتم فيه الاتفاق بين الأطراف على إتمام المعاملة.
ولا يمكن إتمام التوثيق أو تسجيل التصرف قبل سداد الضريبة أو الحصول على ما يثبت الاستثناء من الضريبة إذا انطبقت حالات الاستثناء. وتحدد اللائحة موعد سداد ضريبة التصرفات العقارية كما يلي:
- بيع عقار: يجب سداد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق البيع لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد.
- هبة عقار غير مستثناة: يجب سداد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق الهبة.
- عقود الإيجار المنتهية بالتملك والإيجار التمويلي: يجب سداد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق العقد.
- حقوق الانتفاع طويلة الأمد: يجب سداد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق الحقوق.
- بيع عقار بالمزاد العلني: يجب سداد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق البيع، أو عند توقيع عقد التنازل في حالة عدم توثيق البيع.
- التنازل عن حقوق الانتفاع: يجب سداد الضريبة في أو قبل تاريخ توثيق التنازل.
اقرأ أيضا عن: أخطاء الامتثال الضريبى و كيف تتجنب تأثيرها على الشركات الناشئة
هناك حالات خاصة لسداد ضريبة التصرف العقاري:
في الحالات التي لا يتطلب فيها التصرف العقاري توثيقًا رسميًا لدى الجهة المختصة أو الموثق المعتمد (مثل التصرفات المثبتة بمحررات غير رسمية)، يجب سداد الضريبة خلال 30 يومًا تقويميًا من تاريخ العقد أو الاتفاق النهائي للتصرف.
وعندما يقوم الأطراف بإبرام عقود صورية أو مستترة—أي عقود لا تعكس الحقيقة الفعلية للتصرف العقاري، بل تُستخدم لتحقيق أهداف معينة مثل التهرب من الضرائب—فإن الهيئة المعنية (مثل هيئة الزكاة والضريبة والجمارك) يمكنها تجاهل هذه العقود.
الهيئة يمكن أن تتعامل مع التصرفات العقارية على أساس قيمتها الحقيقية بدلاً من القيم الظاهرة في العقود الصورية، وذلك لضمان تطبيق ضريبة التصرفات العقارية بشكل عادل وصحيح، وضمان تحصيل الضريبة بما يتماشى مع القيمة الفعلية للتصرف.
من الملزم بدفع ضريبة التصرفات العقارية؟
الشخص الملتزم بسداد الضريبة هو البائع عادةً، حيث يقع عليه مسؤولية دفع ضريبة التصرفات العقارية. لكن، يمكن أن يتفق البائع والمشتري على أن يدفع المشتري الضريبة، بشرط أن يتم توضيح ذلك بوضوح في العقد، مع تحديد مبلغ الضريبة وقيمة العقار بشكل منفصل في العقد دون دمجها.
مع ذلك، يبقى البائع (المتصرف) مسؤولاً قانونياً عن سداد الضريبة للهيئة، وهو ملزم بالتأكد من دفعها وتلبية جميع الالتزامات المتعلقة بها.
في حال وجود أي التزامات ضريبية، يمكن للهيئة الرجوع إلى البائع والمشتري بشكل مشترك أو فردي حسب الحالة لضمان تحصيل الضريبة بشكل صحيح.
الحالات المستثناة وشروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية:
هناك حالات تُعفى أو تُستثنى من الضريبة كلياً أو جزئياً، وفقاً لما تحدده الهيئة، وذلك لأسباب:
- لتخفيف العبء على المواطنين.
- قد يتم إعفاء بعض التصرفات العقارية بالكامل من الضريبة بناءً على اعتبارات خاصة.
- قد يُستثنى التصرف العقاري من الضريبة إذا كان يتضمن أكثر من عملية واحدة.
- قد تُعفى التصرفات من ضريبة التصرفات العقارية إذا كانت قد خضعت سابقاً لضريبة القيمة المضافة.
ومن الاستثناءات مايلي:
- استثناء التصرفات العقارية المتعلقة بقسمة التركة:
تم إعفاء التصرفات التي تتم عند تقسيم التركة أو توزيعها بين الورثة من ضريبة التصرفات العقارية.
إذا تم تقسيم التركة بين الورثة، سواء بين الورثة أنفسهم أو بين الورثة والمتوفى، يعتبر هذا التصرف غير خاضع للضريبة. يتم ذلك بناءً على الأنصبة الشرعية المحددة في صك حصر الإرث.
يشمل الاستثناء فقط عملية تقسيم التركة وتوزيع الأنصبة الشرعية بين الورثة. لا ينطبق هذا الاستثناء على أي تصرفات تالية مثل بيع حصص التركة من قبل الورثة. أي تصرف بعد توزيع التركة، مثل بيع حصة أحد الورثة، يخضع لضريبة التصرفات العقارية.
التصرف في العقار بدون مقابل (مجانا) لمصلحة وقف ذري، أو جهة خيرية مرخصة يعفى من ضريبة التصرفات العقارية. أما إذا كان هناك مقابل مالي أو تم بيع العقار أو منحه لحق انتفاع طويل الأمد، فيخضع للضريبة.
- التصرف في العقار لجهة حكومية، أو للأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات ذات النفع العام:
التصرف في العقار لجهة حكومية، أو للأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات ذات النفع العام يعفى من ضريبة التصرفات العقارية لتجنب تحميل هذه الجهات أعباء مالية إضافية.
يشمل الاستثناء الجهات الحكومية، والأشخاص الاعتبارية العامة مثل الهيئات العامة، والمشروعات ذات النفع العام. وينطبق هذا الاستثناء على جميع عمليات شراء العقارات من قبل هذه الجهات. بغض النظر عن الغرض من الشراء أو استخدام العقار.
- التصرف في العقار من جهة حكومية بصفتها سلطة عامة
يعفى هذا النوع من العقارات من ضريبة التصرفات العقارية عندما تقوم الجهة الحكومية بالتصرف في العقار ضمن نطاق عملها كسلطة عامة، وليس لأغراض تجارية أو استثمارية.
ينطبق على التصرفات التي تقوم بها الجهات الحكومية كجزء من دورها كسلطة عامة، مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ولا تشمل الأنشطة التجارية أو الاستثمارية.
بهدف تجنب تحميل الجهات الحكومية تكلفة إضافية، ومساعدتها في أداء وظائفها الحكومية لصالح الدولة. يتم التحقق من تطبيق هذا الاستثناء لضمان أن التصرف يتم ضمن نطاق السلطة العامة وليس للأغراض التجارية أو الاقتصادية.
- التصرف في العقار بصورة قسرية
في حالات نزع الملكية للمنفعة العامة أو وضع اليد المؤقت يعفى العقار من ضريبة التصرفات العقارية. يشمل الحالات التي يتم فيها نزع ملكية العقار قسريًا للمنفعة العامة، مثل إنشاء مشاريع عامة، أو عند وضع اليد المؤقت على العقار.
بهدف تخفيف العبء عن المواطنين الذين يتم نزع ملكية عقاراتهم بشكل قسري لأغراض المنفعة العامة، حيث يكون التصرف في هذه الحالة غير اختياري وليس له غرض تجاري.
هناك حالات غير مشمولة في هذا الاستثناء وهي:
إذا كان نزع الملكية يتم لأغراض أخرى مثل سداد ديون أو تنفيذ أحكام، فإن هذا الاستثناء لا ينطبق، وتبقى ضريبة التصرفات العقارية سارية.
- التصرف في العقار كهبة للزوج أو الزوجة أو أحد الأقارب حتى الدرجة الثالثة:
يعفى هذا العقار من ضريبة التصرفات العقارية، بشرط ألا يتم إعادة التصرف في العقار (بيعه أو هبته) لشخص خارج دائرة الأقارب حتى الدرجة الثالثة لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة. الهدف من هذا الشرط هو منع استغلال الهبات كوسيلة للتهرب من دفع الضريبة.
- التصرف في العقار بموجب وصية شرعية موثقة:
هذا يعني أن العقارات التي يتم نقل ملكيتها بناءً على وصية شرعية (أي وفقًا للشريعة الإسلامية) لا تخضع لضريبة التصرفات العقارية، بشرط أن تكون الوصية موثقة رسميًا.
في الحالات التي يتم فيها نقل ملكية العقار بشكل مؤقت لاستخدامه كضمان للحصول على تمويل أو ائتمان. لا يتم فرض ضريبة على التصرف في العقار طالما أن النقل مؤقت، وينتهي بإعادة العقار إلى مالكه الأصلي بعد سداد الدين.
ولكن إذا تم تنفيذ الضمان ونقل العقار بشكل دائم إلى الممول أو شخص آخر، فسيتم فرض الضريبة.
في بعض الأحيان، قد يتم نقل المديونية من بنك إلى بنك آخر أو من شركة تمويل إلى أخرى، ويشمل ذلك نقل ملكية العقار بين هذه الجهات. هذه العملية تُعتبر نقلًا مؤقتًا للعقار، وليس بيعًا نهائيًا.
- التصرف في العقار قبل بدء تطبيق ضريبة التصرفات العقارية، خاصةً إذا كان بموجب عقود للإيجار التمويلي أو الإيجار المنتهي بالتمليك:
إذا كان هناك عقد تم توقيعه قبل بدء تطبيق ضريبة التصرفات العقارية، وكان هذا العقد يهدف إلى نقل ملكية العقار (مثل عقد الإجارة المنتهي بالتملك أو الإيجار التمويلي)، فإن نقل الملكية الذي يتم بعد بدء تطبيق الضريبة لن يخضع لهذه الضريبة. السبب في ذلك هو أن هذه العقود تم إبرامها قبل تطبيق النظام. وبالتالي لا يتم فرض الضريبة على عملية نقل الملكية التي تتم بناءً عليها.
- نقل العقار مؤقتًا بين الصندوق وأمين الحفظ أو بين أمناء الحفظ للصندوق لا يُفرض عليه ضريبة تصرفات عقارية:
إذا كان هناك نقل مؤقت لملكية العقار بين الصندوق الاستثماري وأمين الحفظ أو بين أمناء الحفظ للصندوق نفسه، فلا يُفرض ضريبة تصرفات عقارية على هذا النقل. يتم ذلك لأن الصناديق الاستثمارية لا تملك العقارات مباشرةً. بل تُسجل ملكيتها عبر شركات الحفظ، وتغيير أمين الحفظ لا يُعتبر تصرفًا دائمًا يخضع للضريبة.
- تقديم عقار كحصة عينية لزيادة رأس مال:
إذا قدم شخص عقارًا كحصة عينية لزيادة رأس مال شركة مؤسسة في المملكة، فلا يتم فرض ضريبة التصرفات العقارية على هذا التصرف. بهدف تشجيع زيادة رأس المال في الشركات من خلال تقديم العقارات كحصة عينية، مع ضمان عدم إساءة استخدام الاستثناء عن طريق تحديد فترة احتفاظ واضحة ومراجعة مالية منتظمة.
بشرط أن يستوفي الشروط التالية:
- عدم التصرف في الأسهم أو الحصص: يجب على الشخص الذي قدم العقار أن يحتفظ بالأسهم أو الحصص التي تمثل العقار في الشركة لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل أو امتلاك الأسهم أو الحصص.
- الاحتفاظ بقوائم مالية مدققة: يجب على الشركة أن تحتفظ بقوائم مالية مدققة من قبل مراجع حسابات خارجي معتمد طوال فترة الخمس سنوات.
- التصرف في العقار إذا كان أحد الأطراف حكومة أجنبية أو منظمة دولية أو بعثة دبلوماسية:
ينص على أن التصرف في العقار من قبل حكومة أجنبية، منظمة دولية، بعثة دبلوماسية. أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي المعتمدين في المملكة لا يخضع لضريبة التصرفات العقارية. بشرط أن تكون هناك معاملة بالمثل من قبل الدول التي تمثلها هذه الجهات. يعني هذا أن الضريبة لن تُفرض إذا كان أحد الأطراف في التصرف هو جهة دبلوماسية أو دولية معتمدة، طالما أن الدول الأخرى تطبق نفس المبدأ على ممثلي المملكة لديها.
- التصرف في العقار إذا خضع لضريبة القيمة المضافة قبل توثيقه:
إذا تم إبرام عقد لتوريد عقار وتم دفع ضريبة القيمة المضافة عليه قبل سريان ضريبة التصرفات العقارية، ثم تم توثيق العقد لاحقًا بعد بدء سريان ضريبة التصرفات العقارية. فلن يتم فرض ضريبة التصرفات العقارية على هذا العقد. الهدف هو تجنب فرض ضريبتين على نفس التصرف: ضريبة القيمة المضافة عند إبرام العقد وضريبة التصرفات العقارية عند توثيقه.
- التصرف في العقار من قبل الشريك في شركة وذلك بنقل العقار باسم الشركة:
ينص هذا الاستثناء على عدم فرض ضريبة التصرفات العقارية على العقار الذي ينقله شريك إلى شركة، بشرط أن يكون العقار مدرجًا في أصول الشركة قبل بدء سريان ضريبة التصرفات العقارية.
يهدف هذا الاستثناء إلى تصحيح الأوضاع المالية بين الشركاء والشركات عند نقل ملكية العقار، مما يساعد على تجنب العبء الضريبي غير المبرر. وللاستفادة من هذا الاستثناء، يجب على الشريك تقديم قوائم مالية مدققة أو شهادة معتمدة من محاسب قانوني تثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل تاريخ سريان الضريبة وحتى تاريخ التصرف.
- التصرف في العقار كحصة عينية عند تأسيس صندوق استثماري عقاري:
لا تُفرض ضريبة التصرفات العقارية على العقارات التي تُقدَّم كاشتراك عيني في رأس مال صندوق استثماري عقاري عند تأسيس الصندوق.
الهدف من هذا الاستثناء هو تسهيل عملية تأسيس الصناديق الاستثمارية العقارية من خلال السماح بتقديم العقارات كحصص في رأس المال دون فرض ضريبة على هذا التصرف. ولكن، هذا الاستثناء لا ينطبق على الصناديق التي تُؤسَّس بهدف تأجير العقارات.
- التصرف في العقار من قبل شخص طبيعي لشركة مملوكة بالكامل:
نص هذا الاستثناء على عدم فرض ضريبة التصرفات العقارية عند نقل ملكية عقار من شريك في شركة إلى تلك الشركة نفسها، بشرطين:
- تثبيت العقار في أصول الشركة: يشترط أن تكون الشركة مملوكة بالكامل من قبل الشخص الطبيعي (أي بنسبة 100٪).
- عدم تغيير النسبة: يجب أن يحتفظ الشخص الطبيعي بملكية كاملة للشركة طوال فترة لا تقل عن خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري.
- تقديم مستندات تثبت ذلك: يجب على الشريك تقديم قوائم مالية مدققة أو شهادة معتمدة من محاسب قانوني تُثبت إدراج العقار ضمن أصول الشركة قبل سريان الضريبة وحتى تاريخ التصرف.
- التصرف في العقار بين شركات مملوكة بنفس الشخص:
لا تفرض الضريبة على التصرفات العقارية بين شركات مملوكة من نفس الشخص. بشرط عدم تغيير نسبة ملكيته في الشركة لمدة خمس سنوات.
- التصرف في العقار لمطور عقاري مرخص لمشاريع البيع على الخارطة:
لا تفرض الضريبة على التصرفات التي تشمل عقارًا مخصصًا لمشروع بيع على الخارطة. إذا كان المطور مرخصًا.
كذلك لا تفرض الضريبة على التصرفات التي تشمل عقارًا يُقدم دون مقابل لشركة مملوكة بالكامل لوقف خيري أو ذري. بشرط عدم تغيير ملكية الوقف في الشركة لمدة خمس سنوات.
- رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف:
لا تفرض الضريبة إذا تم إلغاء التصرف العقاري بالتراضي خلال 90 يومًا من توثيقه. بشرط عدم تغيير وصف العقار وعودة كامل القيمة.
غرامات عدم الالتزام في ضريبة التصرفات العقارية:
- تقديم بيانات غير صحيحة عن قيمة التصرف العقاري تؤدي إلى نقص في سداد الضريبة المستحقة. غرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة إلى ثلاثة أمثالها.
- استخدام حيل أو وسائل لعدم سداد الضريبة. من قيمة الضريبة المستحقة إلى ثلاثة أمثالها. غرامة مالية لا تقل عن قيمة الضريبة المستحقة إلى ثلاثة أمثالها.
- عدم سداد الضريبة المستحقة في الوقت المحدد. 5% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر تأخير، مع إمكانية الإعفاء أو التخفيض وفقاً لضوابط معينة.
- عدم تقديم المستندات المطلوبة. لا تقل عن عشرة آلاف ريال، ولا تتجاوز قيمة الضريبة المستحقة.
- مساعدة أي شخص في التهرب من سداد الضريبة.نفس عقوبات التهرب الضريبي.
خطوات تسجيل ضريبة التصرفات العقارية:
أولًا: إجراءات تسجيل تصرف عقاري غير مستثنى من الضريبة:
- قم بزيارة البوابة الإلكترونية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- سجل الدخول باستخدام منصة النفاذ الوطني، أو استخدم الرقم المميز إذا كنت تمثل منشأة.
- اختر “تسجيل عقار” وحدد نوع المتصرف من الخيارات المتاحة:
- المتصرف بنفسه
- ورثة
- وكيل عن فرد أو أفراد
- وكيل عن ورثة
4. حدد مسار توثيق نقل ملكية العقار المناسب من الخيارات التالية:
- مسار وزارة العدل
- مسار توثيق التصرف العقاري للحالات الأخرى
- مسار توثيق الشركة الوطنية للتسجيل العيني
5. إدخال تفاصيل التصرف العقاري:
6. اختر نوع التصرف وأدخل بيانات العقار.
7. أضف رمز التحقق المرسل إلى رقم الجوال.
8. تحقق من صحة بيانات البائع أو قم بتعديلها إذا لزم الأمر، ثم أضف بيانات المشتري.
9. حدد تاريخ التصرف بالعقار وأدخل قيمة العقار.
ثانيًا: لتسجيل تصرف عقاري مستثنى من الضريبة:
- زيارة البوابة الإلكترونية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
- قم بتسجيل الدخول باستخدام منصة النفاذ الوطني أو الرقم المميز إذا كنت تمثل منشأة.
- اختر نوع المتصرف من الخيارات المتاحة: فرد بنفسه، ورثة، وكيل عن فرد أو أفراد، أو وكيل عن ورثة.
- حدد مسار توثيق نقل ملكية العقار المناسب، مثل: مسار وزارة العدل، مسار توثيق التصرف العقاري للحالات الأخرى، أو مسار توثيق الشركة الوطنية للتسجيل العيني.
- اختر نوع العقار الذي يستفيد من الاستثناء وأرفق المستندات الداعمة اللازمة.
- حدد نوع التصرف وأدخل تفاصيل العقار بدقة. تأكد من صحة بيانات البائع أو قم بتعديلها إذا لزم الأمر، ثم أضف بيانات المشتري.
- أدخل تاريخ التصرف الفعلي وقيمة العقار.
- بعد مراجعة المعلومات والتأكد من صحتها، قم بتقديم الطلب عبر المنصة.
شروط تسجيل عقار في ضريبة التصرفات العقارية
- إذا كان التصرف مستثنى من الضريبة يجب على المقدم إرفاق ما يثبت صحة الاستثناء.
اقرأ أيضا عن: تعرف على الغرامات المشمولة وغير المشمولة في مبادرة الإعفاء من الغرامات
كيف يساعدك نظام فيّ على إدارة الشؤون المالية والضريبي؟
نظام فيّ يقدم مجموعة من المزايا الرئيسية التي تعزز من فعالية إدارة العمليات المالية والضريبية، وهي:
- تقليل التكاليف: يقلل من الحاجة لتوظيف محاسب بدوام كامل، مما يخفض تكاليف الأجور والإدارة.
- سهولة الاستخدام: يتمتع بواجهة بسيطة وسهلة، مما يمكّن أصحاب الأعمال من إدارة شؤونهم المالية دون الحاجة لمهارات محاسبية متقدمة.
- إدارة الفواتير بكفاءة: يتيح إنشاء وإرسال الفواتير بفعالية، مما يحسن تحصيل الأموال وإدارة السيولة النقدية.
- تتبع دقيق للعمليات المالية: يوفر أدوات لتتبع وتحليل الأداء المالي بدقة، مما يساعد في اتخاذ قرارات استراتيجية مبنية على بيانات موثوقة.
- امتثال ضريبي دقيق: يحسب الضرائب تلقائيًا ويولد التقارير الضريبية، مما يقلل من الأخطاء ويضمن الالتزام بالتشريعات الضريبية.
دعم فني على مدار الساعة: يقدم دعمًا فنيًا مستمرًا لمساعدة المستخدمين في حل أي مشاكل أو استفسارات بسرعة وكفاءة.
مكتب رقم 12 – برج بنك التنمية حي الغدير، الرياض، المملكة العربية السعودية
